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长三角租赁住所商场振兴投资哪些都市最获利

文章作者:  发布日期:2019-10-07 23:09

  

长三角租赁住所商场振兴投资哪些都市最获利

长三角租赁住所商场振兴投资哪些都市最获利

   为了解决目前普通租赁住宅投资回报率低、不盈利的局面,政府提供低价地的纯租赁用地,由此推算纯租赁住宅的开发总成本,即地价+建安成本+装修成本(各城市均按1500元 /m2)+前期费用(5%)+市政设施费(10%),管理、财务、营销三项费用(5%)+税费按(15%)+不可预见费(5%),得出两种产品的盈利性对比分析如下: 从上表列中可以看出,长三角各一二线城市普通商品住宅的投资回报率,为1.8-2.2%左右,投资回收期为45-60年,与国际水平(一般为6-8%)有较大差距。政府为了解决租赁住宅运营商不盈利的局面,在政策、土地供给等方面给予了大力支持。由于买地成本大幅下降,纯租赁住宅的楼面价只有普通住宅楼面价2-3成。由此测算,纯租赁住宅的投资回报率明显要高于一般的商品住宅的投资回报率。 本站所载信息仅供参考,最终以售楼处信息为准。错误信息举报电话,邮箱。 或 声明:本文由入驻焦点开放平台的作者撰写,除焦点官方账号外,观点仅代表作者本人,不代表焦点立场。 对于公寓企业而言,此刻最重要的是苦练内功,通过提升公寓的信息化管理水平,提高管理的安全性、合规性及运营效率。尤其是对于刚起步的公寓而言,由于缺乏经验,通过系统规范管理流程,通过软硬件一体化提升管理效率,实现全面安全管理等,就显得尤为重要。这样,公寓企业才能够经得住市场考验,为迎接未来更好的发展契机做好准备。 长三角城市中杭州的纯租赁住宅用地供应为例第二位,共计8宗,规划建筑面积共计43.9万平方米,其中60.2%位于市区,地块楼面价为3262元/m2,杭州的租赁住宅地块的楼面价占同期商品住宅地块楼面价的成数在长三角中最低为二成左右。 而长三角作为中国外来人口流入规模最大的城市群之一,是进军租赁住宅市场的必争之地。那么,在长三角的这些城市中,哪些城市投资回报率最高?哪些城市最具发展潜力?下面就让我们通过大数据分析来一看究竟吧。 上海自2017.7以来至今供应了36宗纯租赁住宅用地,共计规划建筑面积217.6万平方米,其中79.4%位于市区。地块均价为6468元/m2,同期商品住宅楼面价为20038元/m2,租赁住宅楼面价占商品住宅楼面价的3.2成。上海的纯住宅用地的规模在长三角一二线城市中最大,而且大部分是市区核心位置地块,显示了上海政府大力发展住房租赁的决心。 南京的纯租赁住宅供应排名第三,共计5宗,总规划建筑面积32.2万平方米,楼面价为2750元/m2,租赁住宅地价是普通住宅地价的2.5成左右,但大部分是位于郊区,市区只占21.6%。 除了考虑当下的租金水平和投资回报率,城市住房租赁市场未来的发展潜力也是影响盈利性的关键,而这主要由外来人口增长率和租赁房源的供应,即供需关系决定。 但同时我们看到,政府提供的低价租赁住宅的回报率仍然低于国际水平(一般为6-8%)。因此,要解决公寓开发运营上大规模资金需求和盈利问题,REITs等资产证券化手段仍是最佳途径,也就是说各城市在住房租赁资产证券化方面的优势条件也是投资指数的重要组成。 从上表可以看出,外来人口过去5年增长较快的城市有宁波(9.34%))和杭州(7.37%),外来人口增长放缓的是上海,外来人口出现较大幅度下降的是南京(-13.96%)和苏州(-7.3%),南京和苏州外来人口下滑的原因是长三角产业转移到外省所致。而从过去5年住房租金年增长率最快的城市则是上海(5.24%)和苏州(3.63%),杭州、南京和宁波的租金增长率较为平稳,在2%-2.5%之间。综合两个成长指标,我们得出,上海市场由于较高的租金增长率以及杭州和宁波由于较快的外来人口增长,这三个城市未来的租赁市场的发展空间最大。 综合人口增长与房源供给两个指标,上海虽然人口增长放缓,且将有大批纯租赁住房入市,但由于市场需求量大,租金增长率依旧处于较高水平,未来的租赁市场发展空间仍然较大。杭州和宁波外来人口增长明显,虽然杭州有8宗共计43.9万平方米的纯租赁用地投入,能在一定程度上缓解人口增长带来的租赁需求,但不影响未来租赁市场的发展。而宁波暂时尚未纯租赁土地出售,从供需关系来看,宁波租赁市场发展空间大有潜力。 从地块的区域分布来看,上海的纯租赁住宅用地分布在12个区。其中浦东为12宗,建面为99.7万平方米,区域占比最大,其次是松江(3宗,20.4万平方米)、闵行(4宗19.1万平方米)和杨浦(17.6万平方米)。大部分纯租赁住宅分布在商务区和产业园区,且上海的纯租赁住宅用地全部为国企拍下。 苏州供应的纯租赁住宅目前只有1宗,总规划建面为5.5万平方米,楼面价为8269元/m2,该地块位于市中心的相城区,但地价与其他城市比最高,占普通住宅楼面价的7成。 最后,小水滴想提醒的是,虽然投资公寓选对地方很重要,但做好运营管理同样不容忽视。毕竟,无论是生活还是工作中,拿着一手好牌却打得稀烂的例子也不少。 热文推荐 科技赋能:无人值守,长租公寓未来式! 寓见资金困难,是长租公寓行业特有,还是中国中小创业公司的缩影? 8省将试点政府购买公租房运营管理服务 作为楼市传统旺季的“金九银十”,今年却有些成色不足。国庆节后的第一天,老牌中介公司中原地产就发了一封内部信,声称要“排队去死”,据说另一巨头也将关闭上 作为楼市传统旺季的“金九银十”,今年却有些成色不足。国庆节后的第一天,老牌中介公司中原地产就发了一封内部信,声称要“排队去死”,据说另一巨头也将关闭上海三分之一的门店。在此之前,万科这个曾经的房地产老大也在内部会议中喊出了“活下去”的口号。房地产行业仿佛正和渐入深秋的季节一样,正在迎接冬天的到来。 近期,不少公寓企业因资金链断裂面临被并购,从租赁房源占比来看,长租公寓也还有很大的增长空间。可见,目前长租公寓市场并不缺土地、·2018年乡村置备哪些农用呆板有补贴2019-10-04房源等资源,缺的是能够hold住大量房源并实现高效管理的企业。 纯租赁住宅用地上海、杭州、南京、苏州都有涉及,宁波目前尚无。本文将2017.7月以来到目前为止的各城市成交的纯租赁住宅用地做了整理,如下表所示: 目前租赁市场的房源供应主要来自存量房,而随着各地纯租赁用地供给的提升,未来市场将有大量纯租赁住宅供应,因此,本文主要针对商品住宅和纯租赁住宅展开研究(由于集体建设用地建租赁住宅尚未成熟,暂未查到相关数据)。 而硬币的另一面,则是住房租赁行业备受恩宠。10月11日,国务院办公厅印发了《完善促进消费体制机制实施方案(2018-2020年)》,提出要大力发展住房租赁市场。在土地供应方面,政府也持续发力。上海继出售了40块纯租赁地块后,近日徐汇区又集中挂牌了5宗租赁宅地,预计规划建设租赁住房套数至少4729套。住房租赁市场已经成为房企不得不争的领地。 长三角一二线租赁住宅供地采用三种形式,一种是纯租赁住宅用地,一种是在商品住宅里配建5%的租赁住宅,还有一种是集体建设用地发展租赁住宅。其中纯租赁用地将是未来租赁房源的主要供应渠道,本文主要研究对象为政府提供的纯租赁住宅用地。 从投资回报率看,杭州最高,为5.12%;上海盈利性其次,为4.72%;其后为南京4.48%,苏州由于地价成数高,投资回报率只有2.2%。从静态投资回收期来看,上海、杭州、南京的均为20年左右。如果考虑每年租金的上涨比例,投资回收期应在20年以内。


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